秦楚網訊（十堰晚報）記者 蔣輝
物業服務事關每位居民的居住環境和生活質量，物業公司和業主的矛盾也一直是社會熱點問題之一，記者昨日從市物價局獲悉，為有效化解物業服務收費難題，為市民營造安全、舒適、文明的居住環境，省物價局、省住建廳近日聯合印發《湖北省物業服務收費管理辦法》（以下簡稱《辦法》），監督管理物業企業服務收費行為?！掇k法》將于4月1日起施行。
十堰正加緊制訂實施辦法
記者了解到，為規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業合法權益，湖北省物價局、省住建廳早在2007年5月就聯合制訂出臺了《湖北省物業服務收費管理實施辦法》。
隨著經濟社會發展，物業服務收費出現了一些新情況、新問題，需要出臺新的物業服務收費管理辦法。市物價局工業品與服務價格科工作人員介紹，此次出臺的《辦法》，對業主關心的物業費標準制定、停車費管理、房屋裝修收費等方面，都進行了更加詳細規范的規定。
市房管局物業科副科長張臻告訴記者，目前十堰共有約310家物業企業，前幾年物業科每年都能接到上千起投訴，市民通過電話、網上問政等渠道，反饋物業收費亂象、物業服務不到位等問題?！半S著法律法規的完善，加上相關部門的嚴格監管，物業服務行業已經有了較大程度的改觀，行業內部也在優勝劣汰，這是物業服務行業轉型過程中好的一面，《辦法》的出臺順應了市民生活的需求、行業發展的需要，但這可能需要半年以上的貫徹實施，才會有比較明顯的效果?！睆堈檎f。
市物價局工業品與服務價格科工作人員表示，市物價局目前正在加緊學習《辦法》，其中一些具體的收費細則標準和實施辦法，還需時日進行科學合理的研究制訂，前期需要向各個物業服務企業進行宣傳學習，并逐步按照《辦法》規定貫徹實施。
物業費調整需經多數業主同意
近年來，小區物業企業私自上調物業費、停車費的投訴和報道不斷涌現，物業企業漲價有何依據？有沒有法律法規進行約束？全體業主有沒有對物業費上漲進行否決的權利？新出臺的《辦法》有了詳細規定。
《辦法》將物業服務收費政府定價的范圍內容縮小，并具體限定為住宅前期物業服務收費標準。對實行市場調節的物業服務收費，《辦法》規定物業服務企業等不得單方面決定調整收費標準，必須經業主大會同意，未成立業主大會的經“雙過半”（專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數）的多數業主同意。征求意見前，須按規定公示擬調價方案及理由、成本變動情況等資料。
《辦法》對促進創新物業服務管理、完善業主自治機制、改善老舊住宅區綜合環境等作了規定。它要求，各地要因地制宜創新物業服務管理模式，通過政府主導、市場運作，社會參與、多元共治，建立物業管理綜合協調機制，完善公益性和市場化相結合的物業服務機制，持續推進“紅色物業”建設，促進物業服務與管理融入城市基層社會治理。
針對一些住宅小區存在的業主大會成立和開展活動難等問題，《辦法》明確了住宅前期物業服務收費退出政府定價范圍的三種具體情形，倒逼街道、社區及各相關部門、單位及時依法組織指導有關住宅小區成立業主大會、選舉業主委員會，完善業主自治機制。
物業需公開公共收益收支情況
為促進化解物業服務過程中的矛盾和糾紛，《辦法》對促進物業服務市場競爭、物業服務收費明碼標價、公開公共收益收支情況等作了規定，“物業需規范經營服務行為，為業主提供質價相符的服務，是物業服務企業等與業主建立良好合作信任關系的基礎?！?br />同時，建設單位要依法公開選聘住宅前期物業服務主體，在政府制定的收費標準內約定具體收費標準，簽訂前期物業服務合同；其他物業服務，由業主大會按照公平、公正、公開原則，擇優選聘物業服務主體，并簽訂物業服務合同，對服務內容、服務標準、收費標準等進行約定。
很多業主關心的公共收益收支，《辦法》也進行了明確規定：物業服務主體、業主委員會等應每半年公示一次物業服務費收入與使用支出情況，以及業主共用部位、共用設施設備經營所得收益及支出情況，并適時審計。
那么，空置房的物業服務費該不該給予折扣優惠？《辦法》規定：可以給予折扣優惠的空置期，最長不得超過一年；是否給予折扣優惠及優惠的具體比例，由各地物價、房管部門根據當地實際確定。
小區公有車位收益歸業主共有
近年來，市民關于住宅小區停車收費的投訴一直高居各類價格投訴的前列，為治理好這一“頑疾”，《辦法》有針對性地作了規定。
《辦法》要求，商品房銷售前，建設單位要制訂車庫（位）租售方案，具體明確車庫（位）的權屬及數量、租賃價格、銷售價格、價格有效期等，按規定報房產主管部門備案；經備案的車庫（位）租售方案，應在銷售場所醒目位置公示；明確并公示車庫（位）的權屬及數量，方便業主準確知情，有利于減少乃至避免因此引起的矛盾糾紛。
同時，《辦法》明確物業管理區域內，占用業主共有道路或場地用于停放機動車輛的車位，屬全體業主共有，可以收取停車費，所得收益歸全體業主共有，由業主大會決定使用方式和用途，應優先用于物業管理區域內停車設施設備的建設維護。
對于市民反映的停車費和車位售價過高等問題，《辦法》指出，項目所在地價格主管部門對公眾投訴頻繁、矛盾突出的車庫（位）租售價格，要通過開展成本調查、公開調查結果，引導督促建設單位合理定價。對成本調查證實租售價格過高，經提醒告誡后仍不改正的，要依法依規處理。
針對房屋裝修收費問題，《辦法》要求，物業公司不得隨意收取房屋裝修保證金，要先出臺管理辦法對保證金的標準、退還時間和相關責任等事項進行具體規定，可由物業公司與業主協商制訂，也可由業主大會制訂；房屋裝修產生的建筑垃圾，業主可委托物業公司有償清運，但裝修管理費、電梯運料費等，一律不得收取。為業主提供裝修、安裝、維修等臨時性服務的外來人員、車輛，不得收取任何費用。
物業不得以停水電催繳物業費
日常生活中，部分業主和物業關系惡化，遲遲不繳納物業費，不少物業公司為催促業主及時繳納物業費，以停水、停電相要挾，《辦法》明文禁止了這類行為。
《辦法》規定，業主應按合同約定繳納物業費，未按約定交納的，業主委員會、居（村）民委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業公司可依法申請仲裁或者提起訴訟，不得以業主拖欠物業費等理由，減少服務內容，降低服務質量，中斷或者以限時限量等方式中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業主合法權益的其他行為。
市物價局表示，針對部分物業管理區域內，因業主或物業使用人不按約定交納物業服務費引發的停水、停電事件，物業服務主體（小區物業公司）有通過司法途徑追繳物業服務費的權利，任何單位和個人不得強制物業服務主體代收有關費用或者提供無償服務。物業服務主體接受委托代收水電氣暖等費用，不得向業主收取手續費等費用；不得以業主或物業使用人拖欠物業服務費等理由，減少服務內容，降低服務質量，中斷或變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業主或物業使用人合法權益的其他行為。
部分管理內容在十堰已執行
《辦法》的出臺，對規范十堰物業服務市場有哪些積極作用？記者就此采訪了市物業管理協會秘書長單銀國。
單銀國告訴記者，《辦法》剛剛出臺，其中一些具體的收費標準、監管機制還將由市級相關政府部門研究制訂。就《辦法》本身來看，它是物業服務行業發展到一定階段的產物，對規范物業服務行業標準、緩和物業與業主之間的矛盾、構建和諧社區有積極的推動作用。
“諸如小區公共收益賬目公開、物業不得以停水斷電催繳物業費等規定，其實十堰一直在積極倡導和實施，這次只是用管理辦法的形式明確了下來，更具法律約束力，為物業和業主維護自己的合法權益提供了法律依據。”單銀國說。
物業服務事關每位居民的居住環境和生活質量，物業公司和業主的矛盾也一直是社會熱點問題之一，記者昨日從市物價局獲悉，為有效化解物業服務收費難題，為市民營造安全、舒適、文明的居住環境，省物價局、省住建廳近日聯合印發《湖北省物業服務收費管理辦法》（以下簡稱《辦法》），監督管理物業企業服務收費行為?！掇k法》將于4月1日起施行。
十堰正加緊制訂實施辦法
記者了解到，為規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業合法權益，湖北省物價局、省住建廳早在2007年5月就聯合制訂出臺了《湖北省物業服務收費管理實施辦法》。
隨著經濟社會發展，物業服務收費出現了一些新情況、新問題，需要出臺新的物業服務收費管理辦法。市物價局工業品與服務價格科工作人員介紹，此次出臺的《辦法》，對業主關心的物業費標準制定、停車費管理、房屋裝修收費等方面，都進行了更加詳細規范的規定。
市房管局物業科副科長張臻告訴記者，目前十堰共有約310家物業企業，前幾年物業科每年都能接到上千起投訴，市民通過電話、網上問政等渠道，反饋物業收費亂象、物業服務不到位等問題?！半S著法律法規的完善，加上相關部門的嚴格監管，物業服務行業已經有了較大程度的改觀，行業內部也在優勝劣汰，這是物業服務行業轉型過程中好的一面，《辦法》的出臺順應了市民生活的需求、行業發展的需要，但這可能需要半年以上的貫徹實施，才會有比較明顯的效果?！睆堈檎f。
市物價局工業品與服務價格科工作人員表示，市物價局目前正在加緊學習《辦法》，其中一些具體的收費細則標準和實施辦法，還需時日進行科學合理的研究制訂，前期需要向各個物業服務企業進行宣傳學習，并逐步按照《辦法》規定貫徹實施。
物業費調整需經多數業主同意
近年來，小區物業企業私自上調物業費、停車費的投訴和報道不斷涌現，物業企業漲價有何依據？有沒有法律法規進行約束？全體業主有沒有對物業費上漲進行否決的權利？新出臺的《辦法》有了詳細規定。
《辦法》將物業服務收費政府定價的范圍內容縮小，并具體限定為住宅前期物業服務收費標準。對實行市場調節的物業服務收費，《辦法》規定物業服務企業等不得單方面決定調整收費標準，必須經業主大會同意，未成立業主大會的經“雙過半”（專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數）的多數業主同意。征求意見前，須按規定公示擬調價方案及理由、成本變動情況等資料。
《辦法》對促進創新物業服務管理、完善業主自治機制、改善老舊住宅區綜合環境等作了規定。它要求，各地要因地制宜創新物業服務管理模式，通過政府主導、市場運作，社會參與、多元共治，建立物業管理綜合協調機制，完善公益性和市場化相結合的物業服務機制，持續推進“紅色物業”建設，促進物業服務與管理融入城市基層社會治理。
針對一些住宅小區存在的業主大會成立和開展活動難等問題，《辦法》明確了住宅前期物業服務收費退出政府定價范圍的三種具體情形，倒逼街道、社區及各相關部門、單位及時依法組織指導有關住宅小區成立業主大會、選舉業主委員會，完善業主自治機制。
物業需公開公共收益收支情況
為促進化解物業服務過程中的矛盾和糾紛，《辦法》對促進物業服務市場競爭、物業服務收費明碼標價、公開公共收益收支情況等作了規定，“物業需規范經營服務行為，為業主提供質價相符的服務，是物業服務企業等與業主建立良好合作信任關系的基礎?！?br />同時，建設單位要依法公開選聘住宅前期物業服務主體，在政府制定的收費標準內約定具體收費標準，簽訂前期物業服務合同；其他物業服務，由業主大會按照公平、公正、公開原則，擇優選聘物業服務主體，并簽訂物業服務合同，對服務內容、服務標準、收費標準等進行約定。
很多業主關心的公共收益收支，《辦法》也進行了明確規定：物業服務主體、業主委員會等應每半年公示一次物業服務費收入與使用支出情況，以及業主共用部位、共用設施設備經營所得收益及支出情況，并適時審計。
那么，空置房的物業服務費該不該給予折扣優惠？《辦法》規定：可以給予折扣優惠的空置期，最長不得超過一年；是否給予折扣優惠及優惠的具體比例，由各地物價、房管部門根據當地實際確定。
小區公有車位收益歸業主共有
近年來，市民關于住宅小區停車收費的投訴一直高居各類價格投訴的前列，為治理好這一“頑疾”，《辦法》有針對性地作了規定。
《辦法》要求，商品房銷售前，建設單位要制訂車庫（位）租售方案，具體明確車庫（位）的權屬及數量、租賃價格、銷售價格、價格有效期等，按規定報房產主管部門備案；經備案的車庫（位）租售方案，應在銷售場所醒目位置公示；明確并公示車庫（位）的權屬及數量，方便業主準確知情，有利于減少乃至避免因此引起的矛盾糾紛。
同時，《辦法》明確物業管理區域內，占用業主共有道路或場地用于停放機動車輛的車位，屬全體業主共有，可以收取停車費，所得收益歸全體業主共有，由業主大會決定使用方式和用途，應優先用于物業管理區域內停車設施設備的建設維護。
對于市民反映的停車費和車位售價過高等問題，《辦法》指出，項目所在地價格主管部門對公眾投訴頻繁、矛盾突出的車庫（位）租售價格，要通過開展成本調查、公開調查結果，引導督促建設單位合理定價。對成本調查證實租售價格過高，經提醒告誡后仍不改正的，要依法依規處理。
針對房屋裝修收費問題，《辦法》要求，物業公司不得隨意收取房屋裝修保證金，要先出臺管理辦法對保證金的標準、退還時間和相關責任等事項進行具體規定，可由物業公司與業主協商制訂，也可由業主大會制訂；房屋裝修產生的建筑垃圾，業主可委托物業公司有償清運，但裝修管理費、電梯運料費等，一律不得收取。為業主提供裝修、安裝、維修等臨時性服務的外來人員、車輛，不得收取任何費用。
物業不得以停水電催繳物業費
日常生活中，部分業主和物業關系惡化，遲遲不繳納物業費，不少物業公司為催促業主及時繳納物業費，以停水、停電相要挾，《辦法》明文禁止了這類行為。
《辦法》規定，業主應按合同約定繳納物業費，未按約定交納的，業主委員會、居（村）民委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業公司可依法申請仲裁或者提起訴訟，不得以業主拖欠物業費等理由，減少服務內容，降低服務質量，中斷或者以限時限量等方式中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業主合法權益的其他行為。
市物價局表示，針對部分物業管理區域內，因業主或物業使用人不按約定交納物業服務費引發的停水、停電事件，物業服務主體（小區物業公司）有通過司法途徑追繳物業服務費的權利，任何單位和個人不得強制物業服務主體代收有關費用或者提供無償服務。物業服務主體接受委托代收水電氣暖等費用，不得向業主收取手續費等費用；不得以業主或物業使用人拖欠物業服務費等理由，減少服務內容，降低服務質量，中斷或變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業主或物業使用人合法權益的其他行為。
部分管理內容在十堰已執行
《辦法》的出臺，對規范十堰物業服務市場有哪些積極作用？記者就此采訪了市物業管理協會秘書長單銀國。
單銀國告訴記者，《辦法》剛剛出臺，其中一些具體的收費標準、監管機制還將由市級相關政府部門研究制訂。就《辦法》本身來看，它是物業服務行業發展到一定階段的產物，對規范物業服務行業標準、緩和物業與業主之間的矛盾、構建和諧社區有積極的推動作用。
“諸如小區公共收益賬目公開、物業不得以停水斷電催繳物業費等規定，其實十堰一直在積極倡導和實施，這次只是用管理辦法的形式明確了下來，更具法律約束力，為物業和業主維護自己的合法權益提供了法律依據。”單銀國說。
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