——關于我縣房地產業的調查與思考
◇　彭　斌　邵毅飛

　　近年來，由于受全縣經濟快速發展的拉動?我縣房地產業也呈現出快速發展的態勢，房地產業已迅速成為縣域經濟的重要增長極。我們經過深入調研，認為我縣房地產業在迅速發展的同時，也暴露出一些不容忽視的問題，迫切需要加強調控引導，促進房地產業快速健康發展。
　　一、主要成效
　　第一、房地產開發投資穩步增長，房地產業對縣域經濟的拉動明顯增強。２００４年來建筑業和房地產業完成開發投資３５７０萬元，產業增加值達２５００萬元，占全縣生產總值的比重達６％；房地產投資在全社會固定資產投資中的比重為６．５％；年提供就業崗位２０００個，上繳稅金４００萬元以上，帶動相關產業增長８％，而且近兩年平均增幅保持１５％以上；房地產業已成為招商引資的重點行業之一，房地產經濟正在快速發展壯大。
　　第二、商品房供需基本平衡，市場需求持續走旺。據統計，城關地區年開發商品房面積在５萬平方米左右，竣工面積３．５萬平方以上，房地產供需兩旺并逐年升溫，市場購買力比較旺盛。
　　第三、商品房供應結構基本合理，城鎮居民居住條件明顯改善。為倡導住房梯級消費理念，滿足不同收入群體的住房消費需求，新開發的商品房既有面向工薪階層和城鎮居民的８０平方米左右的中小戶型，也有面向高收入群體的１００平方米以上的大中戶型，有的單位還以集資建房形式新建了大戶型的復式樓。城區人均住房面積由２０００年初的１５平方米增加到２００４年底的２０平方米以上。
　　第四、房地產市場秩序比較規范，房地產交易日趨活躍。近年來隨著房地產業的快速發展，縣房管局加大了《城市房地產管理法》等法規的貫徹落實力度，依法加強產權管理和開發市場管理，市民的產權意識明顯增強，市場秩序逐步規范，促進了房地產市場的健康發展。
　　二、問題與對策
　　雖然我縣房地產市場保持了較好地發展勢頭，但在發展中也暴露出一些不容忽視的問題，在一定的程度上制約了我縣房地產業的發展。一是土地資源供應嚴重不足，開發空間十分有限，“征地難”影響開發企業的后續發展；二是城市規劃管理滯后，私人開發和單位集資建房量比較大，房地產市場發育程度不高。三是房地產開發環境不夠優化，市場開發成本偏高。房地產開發行政收費多達９個部門４３項，按規劃用地指標，達１６０元／ｍ２，占房價的２０％；四是房價增長較快，超過了居民的承受能力，中低收入家庭住房困難日益突出；五是開發企業經營活動管理水平較低，行業自律不夠。近年來，由于房地產開發企業劇增，企業素質參差不齊，少數企業存在違規開發，虛假廣告，合同糾紛，物業管理不到位等問題。
　　房地產業是經營城鎮重要基礎平臺，要全面實現縣委、縣政府確定的我縣“十一五”經濟社會發展目標，就必須加強對我縣房地產業的調控和引導，規范管理，創優環境，保持良好的發展勢頭。
　　一是科學制定我縣城鎮化發展戰略，適度發展房地產市場。按照科學發展觀的要求，“十一五”期末，我縣城鎮人口規模達到１８萬人，城鎮化水平達到４０％以上，初步建成山水園林城的城鎮化目標。今后一個時期房地產業的發展要以改善居民居住條件為目的。加大普通商品住房和經濟適用房建設力度，每年開發面積達５萬平方米以上，住房商品化率達到６５％以上。
　　二是堅持市場運作的思路，積極推進舊城改造。要堅持“統一規劃、綜合開發、配套建設”的思路，在縣委、縣政府的指導下，制定舊城改造優惠政策，引導開發企業主動參與舊城改造。在舊城改造中，要優先考慮經濟適用房和廉租住房建設，解決被拆遷戶和低收入家庭的住房需求。
　　三是加快城區和重點鎮規劃“村改居”步伐，有效控制私人建房和單位集資建房。建議盡快把城關鎮的蓮花、南門、小漩、城西、明欽等村，寶豐鎮上壩、下壩、鏵廠、候家灣等村農民身份改為居民身份，便于從源頭上控制城鎮私人建房問題。要通過“村改居”，控制私人建房，杜絕“城中村”問題。
　　四是加大金融扶持力度，健全住房消費體系。要拓展房地產開發融資渠道。在嚴格遵守國家宏觀調控政策的前提下，要結合我縣實際，對具有資信和品牌優勢，符合條件的開發企業和項目，各商業銀行要加大貸款扶持力度；要擴大住房公積金覆蓋面。
　　五是進一步完善促進房地產發展的相關政策，營造良好的發展環境。要加強輿論宣傳力度，正確引導市場心理預期。房管部門要完善市場信息披露制度，適時披露土地供應、市場供求及地價、房價變動等信息，增強市場透明度；要清理規范房地產開發中的各種稅費，做到定期公布，定期檢查，對超標準收費，以贊助等名義“變通收費”的要嚴肅查處；要降低稅賦，使企業有合理的利潤空間。建議地稅部門對開發企業緩征利潤所得稅或召開座談會、聽證會后執行；要加強市場監管，依法嚴肅查處發布虛假廣告，惡意哄抬房價，非法轉讓土地等各類違法違規行為。（作者系縣房管局局長、副局長）